1.住房公积金的运行机制

住房公积金实行低存低贷、封闭互助的运行机制。这是住房公积金的运营不同于其他金融资金运营的地方。

所谓低存低贷，是指住房公积金的存贷款利率均比金融机构经营的商业性资金的相同期限的存贷款利率要低。低存低贷的利率政策体现了住房公积金政策性的特征。从现有的利率政策规定来看，住房公积金的存款利率为“当年缴存的住房公积金按照活期储蓄利率计算，每年6月30日结转的住房公积金按照三个月整存整取利率计息”。住房公积金的个人购房贷款利率，现行规定为：贷款期限在5年以下的，年利率为3.6%，贷款期限6至30年的，年利率为4.05%。

所谓封闭互助，是指住房公积金资金实行专户管理、定向使用，专项用于发放住房贷款，不与受托银行其他信贷资金融合，在住房公积金缴存职工之间形成互帮互助的利益共同机制。住房公积金的受托银行，按照封闭运作的要求，对住房公积金实行单独记帐和会计核算。

2.申请住房公积金购房贷款，贷款额度如何审定？

便于说明，举实例如下。某夫妇在8月份购买一套价值25万元的住房，两人月工资分别为928元和700元，月住房公积金缴存额分别为130元和98元，住房公积金储存本息余额分别为3653元和2832元，如果他俩作为参贷人申请住房公积金贷款，贷款金额根据规定应该分别计算如下有关贷款额度指标：

（1）根据存贷比例原则确定第一可贷指标。他俩的住房公积金储存余额之和为6485元，根据管理中心公布的当年的贷款额度倍数为15倍，则确定可贷额度为6485元×15＝97286元。

（2）根据他俩的还款能力来确定第二可贷指标。管理中心当年规定的住房公积金借款者的还贷收入比为40%，他俩缴存住房公积金的工资基数分别为928元和700元，两人选择的贷款期限为15年，则按还贷能力指标算的贷款金额为（928元+700元）×40%×12×15＝117257元。

（3）当年管理中心规定的每笔贷款合同的最高贷款额度为10万元。

（4）贷款成数指标：他俩购买的住房价值25万元，管理中心公布的当年的最高贷款房价比例为80%，则该夫妇两人住房公积金贷款额度不能超过250000元×80%＝200000元。

根据规定，住房公积金的实际贷款额度应该为上面四个指标中的最低数值。他俩选择15年贷款期限，贷款金额为97000元。

根据当期住房公积金贷款利率，15年期住房公积金贷款年利率为4.59%，按月等额还款法，贷款额为9.7万元，他俩实际每月还款额为76.96元×9.7＝746.51元。